建筑行业营改增最新政策解读

时间:2014-04-09 05:49:46
染雾
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  近日,国务院常务会议明确,自今年5月1日起,全面推开营业税改征增值税试点。此次试点将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开,建筑业、房地产业适用11%税率,金融业、生活服务业适用6%税率。并将首次涉及自然人缴纳增值税征管,如个人二手房交易。

  营改增后,买卖二手房会不会增加税负?房企成本增加还是降低?房价是涨是跌?想买房的是现在买还是营改增后买?昆明二手房市场会不会出现“末班车”行情……导致二手房成交量猛增。

  避免重复征税减轻企业负担

  记者注意到,今年的营改增首次牵涉到自然人缴纳增值税问题,比如个人二手房交易。个人出售二手房,原先应缴纳的营业税将被增值税替代。

  就昆明来看,目前二手房交易需缴纳的各项税费包括:营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。其中,营业税税率为5.6%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数,增值税则有所不同,是以卖出价和买入价税前的差额做基数。

  今年2月19日,为刺激房地产去库存,财政部决定对房地产交易环节的契税、营业税进行重大调整。新规规定,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。调整后,房地产交易环节的营业税和契税政策有了较大幅度的优惠。

  虽然营改增的具体实施细则还未出台,但近期对于营改增后二手房交易环节的税率猜测也不断,据报道,如果营业税改增值税,可能适用的税率有6%、11%的税率,以及少数可能适用的3%的征收率。

  云南财经大学教授张丽华认为,增值税在国际上是一个中性税种,所谓中性就是对经济的干预程度最低,最大好处是可以抵扣购进的部分成本,只对最后增加收益的部分征税,所以对经济影响最低,破坏作用最低。“营改增后,如果税负大幅增加,这跟我们的税制改革和整个国家的供给侧改革的初衷是自相矛盾的。因为我们现在整个经济结构调整,包括供给侧改革,目标就是为企业降低生产成本,降税费。因此,我们的税制改革是不能给生产者增加税负的。”张丽华说道。

  市场观察

  买卖双方多持观望

  记者近期多次在昆明市房产交易中心看到,办理二手房过户手续的市民和房产中介工作人员络绎不绝。

  对于是否听说过二手房交易将推行营改增一事,正排队等待办理过户手续的张女士说:“听说过,但不清楚具体情况。我们早计划卖了旧房换新房,所以遇到合适买家就出手了,没考虑太多政策因素。”一旁的房产中介工作人员表示:“最近几天,咨询营改增后二手房交易税费增减问题的业主大约占到3成左右,不过大部分决定等具体方案出台后,再做打算。”

  在荣城地产门店,置业顾问王先生告诉记者:“最近咨询二手房交易税费的顾客明显增加。”虽然有消息指出税负只减不增适用于所有营改增纳税人,营改增后,个人出售二手房缴纳的增值税与原应缴的营业税或将持平,甚至略有下降,但目前二

手房买卖双方对免征年限和税率问题还是普遍关注。

  采访中,有购房者提出疑问:当年80万元买的房子,花了20万元装修,实行营改增后,装修费用能否进行税前抵扣,如果可以抵扣,是否算折旧……这些需具体实施细则来确定。

  或加速写字楼去库存

  房地产业营改增究竟会带来什么影响,税负是增还是降?

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,房地产营改增有助于房企减轻税负,相对应企业的利润率也会因税负降低而提升。同时,营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣,对楼市而言也有积极影响。

  张宏伟表示,尤为值得关注的一点,营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,对于所有企业来讲当然是利好,尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时,购置办公楼的成本会降低,同时,由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,也会刺激企业购置办公楼改善办公条件,这样,可以有效消化写字楼库存。

  “暴食一顿,消化十年。”这是业内人士对昆明写字楼的具象形容。有数据统计显示,2015年上半年昆明过规项目中,纯写字楼由3.02万平方米暴涨至27.53万平方米,同比2014年暴涨8倍之多。房地产业营改增对昆明写字楼而言,无疑是一个利好消息。

  不过,张宏伟也提出,营改增对企业投资楼市确实会有助推作用,对于投资者(企业或企业主)来讲,将因此获益,但营改增并不是楼市政策的结束,后续有关房地产税的改革还会逐步推进。尤其是对于不动产,或房产持有环节的征税(暂时称为房产税)来讲,后续仍有扩围可能性。

  至于房价是否会因此下降,张宏伟明确表示:不会下降。因为土地成本高,总的税费成本还是很高,不过由于政策层面一直鼓励去库存,市场趋势正逐渐向好。

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