染雾近日，国务院常务会议明确，自今年5月1日起，全面推开营业税改征增值税试点。此次试点将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开，建筑业、房地产业适用11%税率，金融业、生活服务业适用6%税率。并将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。
营改增后，买卖二手房会不会增加税负?房企成本增加还是降低?房价是涨是跌?想买房的是现在买还是营改增后买?昆明二手房市场会不会出现“末班车”行情……导致二手房成交量猛增。
避免重复征税减轻企业负担
记者注意到，今年的营改增首次牵涉到自然人缴纳增值税问题，比如个人二手房交易。个人出售二手房，原先应缴纳的营业税将被增值税替代。
就昆明来看，目前二手房交易需缴纳的各项税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。其中，营业税税率为5.6%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。
今年2月19日，为刺激房地产去库存，财政部决定对房地产交易环节的契税、营业税进行重大调整。新规规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。调整后，房地产交易环节的营业税和契税政策有了较大幅度的优惠。
虽然营改增的具体实施细则还未出台，但近期对于营改增后二手房交易环节的税率猜测也不断，据报道，如果营业税改增值税，可能适用的税率有6%、11%的税率，以及少数可能适用的3%的征收率。
云南财经大学教授张丽华认为，增值税在国际上是一个中性税种，所谓中性就是对经济的干预程度最低，最大好处是可以抵扣购进的部分成本，只对最后增加收益的部分征税，所以对经济影响最低，破坏作用最低。“营改增后，如果税负大幅增加，这跟我们的税制改革和整个国家的供给侧改革的初衷是自相矛盾的。因为我们现在整个经济结构调整，包括供给侧改革，目标就是为企业降低生产成本，降税费。因此，我们的税制改革是不能给生产者增加税负的。”张丽华说道。
市场观察
买卖双方多持观望
记者近期多次在昆明市房产交易中心看到，办理二手房过户手续的市民和房产中介工作人员络绎不绝。
对于是否听说过二手房交易将推行营改增一事，正排队等待办理过户手续的张女士说：“听说过，但不清楚具体情况。我们早计划卖了旧房换新房，所以遇到合适买家就出手了，没考虑太多政策因素。”一旁的房产中介工作人员表示：“最近几天，咨询营改增后二手房交易税费增减问题的业主大约占到3成左右，不过大部分决定等具体方案出台后，再做打算。”
在荣城地产门店，置业顾问王先生告诉记者：“最近咨询二手房交易税费的顾客明显增加。”虽然有消息指出税负只减不增适用于所有营改增纳税人，营改增后，个人出售二手房缴纳的增值税与原应缴的营业税或将持平，甚至略有下降，但目前二
采访中，有购房者提出疑问：当年80万元买的房子，花了20万元装修，实行营改增后，装修费用能否进行税前抵扣，如果可以抵扣，是否算折旧……这些需具体实施细则来确定。
或加速写字楼去库存
房地产业营改增究竟会带来什么影响，税负是增还是降?
同策咨询研究部总监张宏伟认为，房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因税负降低而提升。同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对楼市而言也有积极影响。
张宏伟表示，尤为值得关注的一点，营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，对于所有企业来讲当然是利好，尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低，同时，由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，也会刺激企业购置办公楼改善办公条件，这样，可以有效消化写字楼库存。
“暴食一顿，消化十年。”这是业内人士对昆明写字楼的具象形容。有数据统计显示，2015年上半年昆明过规项目中，纯写字楼由3.02万平方米暴涨至27.53万平方米，同比2014年暴涨8倍之多。房地产业营改增对昆明写字楼而言，无疑是一个利好消息。
不过，张宏伟也提出，营改增对企业投资楼市确实会有助推作用，对于投资者(企业或企业主)来讲，将因此获益，但营改增并不是楼市政策的结束，后续有关房地产税的改革还会逐步推进。尤其是对于不动产，或房产持有环节的征税(暂时称为房产税)来讲，后续仍有扩围可能性。
至于房价是否会因此下降，张宏伟明确表示：不会下降。因为土地成本高，总的税费成本还是很高，不过由于政策层面一直鼓励去库存，市场趋势正逐渐向好。
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