土地上的权利群论纲
「内容提要」本文作者认为物权的重心为不动产物权,不动产物权主要是土地上的物权。因土地在法律上被区分为若干部分,每个部分可成为权利的客体,故土地上的物权并非单一的物权类型,而是一组物权,是存在于土地上的物权群,连同租赁权等形成权利群。它们是物权法规制的重心。配置妥当这组权利群,处理适当上述关系,尤其是协调好权利之间的效力冲突,既是物权法内部和谐性的需要,也是一定社会理念的体现和对立法技巧的检验,因而,制定我国物权法必须重视这个问题。一、土地上的权利类型
(一)土地所有权
土地上的权利首推土地所有权,在我国包括国家土地所有权和集体土地所有权。从中派生出以下权利:
(二)国有土地使用权
国有土地使用权,其目的为权利人进行房地产开发建设,其客体为国有土地的地表,其存续期限为70年、50年、40年不等,其取得方式在目前多为行政划拨,但正倡导和推行有偿出让和转让的方式,并扩大其适用范围。通过出让、转让方式而取得的国有土地使用权可以转让、出租、抵押,不必征得出让人的同意。以行政划拨方式取得的国有土地使用权,原则上不允许转让;若转让,须报有批准权的人民政府批准,并应由受让方办理土地使用权出让手续,依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
(三)宅基地使用权
宅基地使用权,其目的为公民建造住房,其客体为集体所有或国有土地的地表,其取得方式为申请—审批—登记发证,该权永久存续。按照我国现行法的规定,宅基地使用权不许转让、抵押,但允许继承。如果因地上房屋的买卖而转让宅基地使用权,那么转让人不得再申请取得宅基地使用权。
(四)土地承包经营权
土地承包经营权,其目的为用于农林牧渔生产经营,其客体为集体所有或国有土地的地表,其存续期限为45年,其取得方式为农业承包合同。该权在过去不允许转让、抵押等,只允许转包,现在则是经发包方同意可以转包、转让、入股、互换,以“四荒”为客体的承包经营权经发包方同意可以抵押。
(五)“四荒”土地使用权
近年来,在许多省、自治区出现了拍卖荒山、荒坡、荒沟、荒滩等所谓“四荒”的现象,竞买人通过拍卖取得“四荒”土地使用权。这种使用权亦以农林牧渔生产经营为目的,以集体所有或国有的“四荒”地表为
客体,其存续期限几十年,有的`长达近百年,其取得方式为拍卖。该权可以转让、抵押、入股、出租,并且不必征得拍卖人的同意。这种“四荒”土地使用权仅仅被省、自治区的地方法规或地方规章所承认,尚未被全国人大常委会通过的法律认可,按严格的物权法定主义衡量,算不上物权,但可发生债权效力。由于该权富有生命力,效益显著,很受欢迎,亟待物权立法将其确定为物权〔1〕。(六)矿产资源所有权
矿产资源附存于土地之中,在物理上成为土地的组成部分,似应得出矿产资源连同其依附的土地作为土地所有权的客体,土地所有权当然包含矿产资源所有权的结论。英美等国家的立法确实采纳了这种观点。但因矿产资源具有不可再生性,大多事关社会公共利益、国计民生、国家战略利益,故为了有效利用矿产资源,包括中国在内的大多数国家都在法律上规定矿产资源属于国家所有,不因其所依附的土地所有权不同而改变。这样,矿产资源所有权就成为独立于土地所有权的物权。
(七)矿业权
所谓矿业权,是指探采人依法在已登记的特定矿区内勘探、开采一定的矿产资源,取得矿产品,排除他人干涉的权利。其中,勘探一定的矿产资源之权,叫做探矿权;开采一定的矿产资源,取得矿产品之权,称为采矿权。矿业权系直接支配特定矿区内的矿产资源及相关地下部分,并排除他人干涉之权,具有排他效力、优先效力、追及效力,故为物权。但它的客体是存在于矿区内的具体未特定的矿产资源,具有未特定性,这与一般物权关于特定性的要求不同,于是被称为准物权〔2〕。所谓矿业权客体的未特定性,其一表现在,探矿权场合,矿产资源在登记的矿区内可能并不存在;其二表现在,勘探工作进行到一定阶段时,矿区的面积应随着缩减,把未勘探的矿产资源的权利归还给国家,使有勘探能力者获得归还部分的矿地使用权和勘探权。这一性质与矿业权客体的复合性密切相关。所谓矿业权客体的复合性,是指
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