染雾商业地产案例讲解范文 第一篇
一、商业地产分类
(一)、按存在形式分
商业地产可分为：大型综合购物中心、商业街、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用(设施转化)经营设施等。
(二)、按产权形式分
1、虚拟产权商铺
虚拟产权式商铺的产生和返租模式的出现其实是发展商为了解决大卖场面积消化的难题，购买者拥有一定面积的产权，但具体商铺位置一般不明确。在此条件下套现是第一位的，只能以市场需要做策略性引导，运用返租方式是有效的。(此种形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳还有部分存在)
2、独立产权商铺
独立产权式商铺拥有一个独立的商铺空间，注重项目入市后的经营状况和物业升值，开发商一般采用应将部分卖场保留，该类型的商铺需要依靠一定规模的产业基础和较为成熟的物流环境，在此基础上，对所经营的业态业种以及经营环境，经营档次进行升级，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热情。
二、商业地产宏观情况
(一)、商业地产需求量增加
随着中国经济的持续发展，人们消费水平的不断提高，以及国内商业、零售业2014年12月11日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。 2015年，商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。
(二)、运营模式将回归理性
由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程，以及一些开发商盲目兴建的购物中心、批发市场等问题逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点。所以今后的商业地产开发上将更多地涉及到商业地产的后期经营管理上，单搞开发的地厂商今后的竞争力将会越来越弱。或者说是市场上需要专业的商业地产代理公司，以及专业的商业管理公司。
(三)、商铺开发尚待继续探索
上世纪90年代后期开始，商铺投资逐渐成为国内房地产的投资热点，业内还有人称2015年是“商铺年”。通过高价出售商铺，开发商既可以迅速回收资金，同时也将项目的经营风险分散转移到了中小投资者身上。但一度深受青睐的产权商铺，也使得不少开发商深陷于项目经营不尽如人意的苦恼中。
商业地产案例讲解范文 第二篇
基于商业地产策划地价值体现，国内外商业地产策划公司采取了轻资产和重资产两类运作模式，重资产以租售并举为主要表现形式，轻资产则以资本运作和商业地产策划运营能力获取收益。
宝龙和万达均采取“现金流滚资产”模式。作为大陆“租售并举”地典型，宝龙和万达均采取“现金流滚资产”模式，利用地产发展地上升期，通过物业销售沉淀资产，平滑未来行业周期性波动，控制风险。万达商业地产地“现金流滚资产”模式，享受房地产开发和资产溢价双重利润，受益于环节衔接地精巧，以及对早前失败经验地总结，目前万达地模式已经走上了一条快速发展之路。
恒隆地产顺周期扩张持有物业，逆周期投资开发住宅，等待行业转好时出售套利，其“租售并举”模式地成功来自于雄厚地资金实力，良好地融资能力。在投资商业物业方面，恒隆采取保守策略，在租金已确定上升趋势时才出手买地，商业物业出租形成稳定地现金流入，为公司在最佳时间投资开发物业套利提供保障。
而新鸿基“租售并举”模式地成功，更多地来自于其财务地稳健以及在转型前期地耐心探索和转型期地理性选择，新鸿基前期以开发物业为主，上世纪70年代后期借助地产市场地繁荣，逐步转型向租售并举模式，并在投资物业及套利开发方面都采取了顺周期地策略。模式总结：转型前期，以开发物业为主，以20%-30%地金融资源尝试性参与投资物业，转型用了20xx年地时间准备;集中转型时期，开发物业零增长，集中拓展投资物业;通过物业结构地均衡配置实现现金流和收益结构地均衡，从而提升企业对抗低谷冲击地能力。
新加坡嘉德地产采取了“私募+REITs”地轻资产商业模式，REITs为私募基金提供退出渠道，而私募基金则为REITs输送成熟物业，传统商业地产业务以资产为基础，而嘉德战略重组地重点是拓展以费用收益为主地新模式，将地产金融业务和物业管理业务发展成为一个新地增长引擎，并专门成立了嘉德金融部门。由于REITs只能吸收成熟物业，而孵化和培育优质投资物业地工作则需要借助集团和私募投资人地力量，REITs为私募基金提供了退出渠道，而私募基金则为REITs输送成熟物业，彼此间地相互支持成为嘉德基金模式地关键。
商业地产案例讲解范文 第三篇
一、项目概况： 本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积 17093m2,由两 栋 18 层电梯公寓和临街商铺围合而成。
二、项目 SWOT 分析： 优势分析：
1) 区位优势 位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟;
2) 配套优势 周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全;
3) 交通优势 本项目交通便利、车流量及人流量较大， 劣势分析：
1) 消费群劣势 高层物业还没有被大部分人认可，如何转变消费观点是关键; 机会分析：
1) 市场机会 高层建筑是未来发展的趋势， 通过新闻媒体的推广能将此理念灌输于消费群体， 从而为营销 造势;
2) 稀缺性 本案为镇江第二个高层电梯公寓，对于树立项目品牌是一次绝好的机会;
3) 隐性机会(引导消费) 对于镇江本地，已有开发商修建高层，而本项目对于消费者的引导也就会更加容易一些(采 用跟进战术，对于自己而言降低了成本) ; 威胁分析：
1) 潜在竞争威胁 潜在存在一些地块，其开发商拟修建高层，而对于市场存观望态势。而一旦本项目的成功推 出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威胁。
2) 消费者的认知程度不高 如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径(可以通过新闻媒介、广告宣 传推广) 。 通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最 大限度的规避风险， 并挖掘本项目所具有的所有机会， 如何将本项目的各种资源全面整合将 成为本项目成功的关键。 三、项目定位及 USP 导向 我司经过多年的实践，并对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已 具备定位高档的基础; 同时这作为高层电梯公寓的发展也是一条途径， 如万科在深圳开发的 目前中国最为豪华的“俊园“的成功正是基于对成功人士这种新的住房需求的准确判断。 因此本案定位的总原则是：塑造镇江标志性住宅 以下是具体的市场定位实施： ① 形象定位
1) 优良的建筑品质以建造镇江高档电梯公寓为目标，品质自然有保证;
2) 品位 CLD 生活概念创新
3) 情感享受高档生活社区满足你情感的需要(成就感)
4) 文化社区位于众多学校的环抱之中，其文化教育氛围浓郁 ② 功能定位
1) 自由空间、自由组合框架结构设计
2) 投资潜力大地处繁华地段，未来的“湖南路”
3) 生活的便利电梯为小孩、老人的出入带来了方便
4) 尽享都市繁华坐拥繁华景象(高层建筑) ③ 品牌定位 通过对本项目的整合推广，使本项目成为镇江市品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从 而达到双赢的目的。 项目“USP”的提炼 通过对于项目的分析以及市场定位，我司认为如何提升项目的“USP”是关键。 ● 突出功能诉求，以项目功能特点来提升 USP; (黄金地段、全框架结构，任意分割组合) ● 高位嫁接，从形象上提升 USP; ① 时尚性(外观设计的前瞻性) ② 舒适性(远离了城市的喧嚣，独享宁静生活) ③ 高贵性(生活品质的全面提升) ④ 文化性(将教育嫁接于本项目) ⑤ 便利性(交通的便利，生活的便捷)
四、项目推广思路 总的思路： 以商铺的旺销带动住宅的销售，同时通过住宅的销售促进商铺的最大价值化。 具体的推广思路：
1) 商铺 对于大西路商铺采用整体销售或分体销售两种进行(操作方法见推广策略) 对于斜桥路商铺采用市场营销，对于单个投资者进行(操作方法见推广策略)
2) 住宅 ① 将教育、文化同房地产联姻，共同打造一个以文化为主题的高尚生活社区(充分将十五 中、三中、十三中、十二中以及江苏大学北固校区嫁接于本项目，发挥教育地产优势) ： ② 以倡导新生活方式为主题进行推广(如“CLD”生活) ： ③ 通过商铺的营销造势，带动住宅的销售; ◇倡导“文化社区”概念： 将周边的教育文化同本案联合， 通过教育产业来显现本案的文化底蕴， 并深层次挖掘镇江的 历史文化，将本案打造成一个文化社区，从而使得项目的形象以及品质得以更高的提升。
五、项目建议
1、案名设计 紫金花园过于平庸，同本项目的高贵气质完全不符，没有体现出本项目的特色; 建议采用以“华庭“命名，体现项目的非凡品质;如国嘉华庭等 以“府邸“命名，体现居住人群的身份及地位，如江南府邸
2、产品建议 建议本案采用智能化设计，以满足现代人对生活的要求。
3、景观园林设计建议 整个花园应遵循围而不合的设计理念来进行设计， 并充分的展现项目的优势， 对于小区可以 通过高大乔木来减轻居住者在花园里所感受到的压抑感。 建议在斜桥街的商铺之上修建空中花园，来增大项目的绿化率，同时也为本案创造卖点。
4、建筑外观建议 本项目在与周围建筑保持协调的基础上，外立面要新颖、独特，色调搭配体现一种高贵的气 质。
5、物业管理建议 考虑到本案的特殊性， 物业管理服务可能会成为本项目的一个抗性， 因而对于物业管理我司 在整合推广方案中重点予以建议说明。
第二部分 整合推广策略
(一)商铺推广策略 一、 商铺功能策划：
1) 对于斜桥街商铺，建议以“服饰一条街”、“小吃一条街”、“文化一条街”来作为招商重点 宣传;主要基于该区位人流量大，且招商对象可以扩大为各地的商人。
2) 对于大西路商铺; ① 整体推出;如银行、证券所等金融机构;大型的商场、连锁店等商业设施;大型的餐饮 娱乐设施;主要通过关系营销予以推广。 ② 分体推出：将商铺的功能细分化，并且予以分隔推出。可以将其分隔为以下几个功能区， 时尚坊(通讯器材、音响制品等) ，童趣坊(儿童服饰、玩具、文化用品等) 、丽人坊(服饰、 化妆品、时装包等) 二、 定价原则： 针对于斜桥街商铺采用变动定价原则，对于销售的不同阶段采用不同的价格进行销控; 针对于大西路商铺：
1)如果整体推出，可以采用最高定价策略，而后可以进行调整;
2)如果进行分割招商可以采用价格系数定价原则，不同商位采用不同定价策略，从而避免 了死角的产生;并且对于营销造势也不无裨益。
三、 价格策略
1)“低开高走”策略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的形象打入市场，抢占人 份额，获得市场关注，聚集人气。实践证明，这种策略是最为保险而且容易造成楼盘热销效 果的方法。
2)不宜将好的铺位一窝蜂推出，应结合价格低开高走的策略，先以较有吸引力的价格推 出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，价格亦做相应提升。
3) “特价单位”策略：以部分位置极差且面积较大的铺面以最低起价出售，作为“特价单 位”，以超低价造成热销、抢购场面。
4)消化风险单位促销策略：在一定阶段对质素较差的单位制定一套促销方法，以低价限 时、限量的形式轰动推出，达到畅销的目的。 四、 行销推广策略：
1、 通过关系营销及市场营销分阶段进行推广 关系营销主要通过新闻等方式将项目整体形象传播出去， 吸引目标客户通过各种渠道前来洽 谈，培养市场饥渴感，以利于销售的主动性，而市场营销则是以单个铺面销售为主。
2、 先关系营销，后市场营销 关系营销主要是针对于大宗的购买客户，而市场营销则是针对于单个客户。
3、 以卖为主，以租为辅 对于本案的商铺可以采用以卖为主，而以租为辅，当市场旺销时全力销售，而市场反应冷清 则可采用租赁为主(应急策略) 。
商业地产案例讲解范文 第四篇
“成功可以复制”这句商业名言或者套用在购物中心行业最合适不过。最近，包括华润置地、益田商业集团、星河商业地产等多家本地大型企业纷纷宣布未来的商业战略部署。而其中，以购物中心为主线的商业综合体开发方案吸引了众多业内人士的关注，特别是商家们刻意打造、复制、升级的商业产品线，由于日趋成熟成为了市场上争夺的明星品牌。有业内专家认为，由于购物中心行业开始步入高速发展期，之前“地产+商业”双轮驱动的发展模式在未来可能会发生变化，大型商家将以产品线进行扩张和竞争。一批有背景有实力、在行业处于领先地位、以轻资产运营为转型目标的企业会对购物中心这种商业生态进行剥离，甚至会单独上市，成为国内新兴市场的又一融资方式。
购物中心连锁产品线开始入市
本周，以益田假日广场在国内商界声名鹊起的益田商业集团对外宣布，它们近年用心打造的另一个商业品牌益田假日天地今年年底就要入市。益田商业集团总裁张文德对南都记者表示，目前益田假日天地的整体招商非常不错，招商率已经突破八成。这个大型购物中心将以“华南首家跨
将旗下的商业品牌发展成为产品线是近年来购物中心行业的一种大趋势，这样的成功案例越来越多。在上个月华润置地商业地产战略暨深圳区域产品发布会上，华润置地董事长吴向东对外宣布，旗下的三大商业产品线将助力战略目标的实现。万象城作为企业重点打造的高端商业产品线，以其“一站式”消费体验，成为国内最具示范效应的购物中心。万象汇/五彩城系列，作为企业第二个商业产品系列，定位为区域商业中心。去年十月在深圳东门开业的1234space是企业发展出来的第三条商业产品线，为大众带来全新的潮流生活方式。吴向东认为，通过十多年对商业地产和生活方式的钻研，企业在战略思维、资源获取、产品定义和实现、运营和管理以及品牌整合这五大领域已经形成了国内领先的商业地产核心运营能力。预计到20xx年底，华润置地在全国将有40多个商业项目投入运营，如果届时将商业地产业务单独剥离，该业务将相当于一家市值1000亿的上市公司。
大型商企将重点打造优质产品线
深圳购物中心在全国处于领先地位，多个商业品牌在商家的精雕细琢下开始呈现出日渐成熟甚至向外输出的态势。华润的“万象城”、星河的“COCO”系列、京基的“京基百纳”、海岸集团的“海岸城”、卓越的“卓悦汇”等实质上已成为抢手的商业综合体产品线，其复制及扩张的速度将越来越快。
这种商业现象在中国购物中心产业资讯中心主任郭增利看来是非常自然的，而且代表了购物中心未来发展的一种趋势。他认为企业着力打造产品线品牌包含多重考量：首先会对合作的零售商形成强大的吸引力，降低招商成本。与一些优质的企业形成战略合作关系后，对购物中心的整体招商形成实质上的“利好”。其次对融资成本所带来的好处也是不言而喻的，融资成本低、议价能力高，出色的产品线能增添资本市场的关注度。第三，能减少开发周期的不确定性，如今一些购物中心由于出现招商等方面的问题，开业时间一拖再拖。但如果是成熟商业产品线的话，将会减少甚至杜绝这种现象发生，也能提升与合作商家之间的信任感和亲密度，利于形成同盟关系。最后一点也是最重要的，就是强大的、诚信的、有口碑的商业品牌同样会引起政府方面的关注。因为如今购物中心作为强大的商业载体，会对地方各产业带来推动，同时为地方消费、经济、建筑、文化、土地安全等方面带来好处，因此大型企业最近几年都争相打造优质产品线，吸引地方政府目光，同时以此作为增强竞争力的砝码。
也有大型商业地产高管私下对南都记者表示，之前购物中心定位为住宅、写字楼配套设施的日子将一去不再来。如今，企业逐渐意识到购物中心的独特魅力和商业价值，不少大型企业准备在未来的3到5年内，将旗下的商业地产业务整合后单独上市，届时国内零售商业市场将会迎来极大的发展机遇，值得期待。
商业地产案例讲解范文 第五篇
一、航空路商业近况
根据航空路区域商铺投资调查分析，当前航空路商业物业的总体经营业种分布区域化，商业达到成熟期，但业态不完善。新建楼盘的商业门面会成为投资者和生意人的热选。原因归结为两方面，一是恩施州的投资客对目前恩施市场大环境十分看好，相对而言，对投资商铺比投资住宅有信心;二是航空路现有投资型产权商铺较少，且航空路的商业区域化经营明显。与航空路其他商业部分比较，本项目位置较好，弱势在于人流量不旺盛。
因此，要在整体市场较好的大环境、人气不旺的小环境中脱颖而出，取得较好的经营与销售业绩，我司建议：
a、提前招商，引进品牌经营者入场(以金泰广场招商策略类似);
b、内铺实行返租，提供完善的“代租代管代收”服务，免除投资者后顾之忧;
c、将较大店铺分割，压缩铺位投资总额;
d、优惠付款方式，降低投资门槛。
二、商业经营定位阐述
1、商业主题定位：综合性购物休闲中心
◇ 体现在商场的面积和业态的齐全
◇ 与航空路整条街道的氛围相融，周边毗邻住宅区，更体现购物乐趣
商业经营档次：以时尚精品为主，辅以少量中偏高档次品牌
◇ 从目前航空路当地已有商场物业及其所经营的商品类型分析，现时所经营的商品种类已较为丰富(建材、家具、家居配套等等与居家相关的都已经形成区块)，人流相对地较为集中，在此情况下，如果本项目仍然走“大众化”经营路线，恐怕难以突围而出;
◇本项目的形象应该切底地利用本项目周边住宅区丰富、邻近恩施广场的有利条件，营造档次比已有的同类型配套、物业更高一筹的形象，并有利于与住宅相呼应。
经营主题：根据前期市场调查分析，项目经营商品主题的市场空间有六种：
(1) 高档次精品时尚购物店;
(2) 综合性超市;
(3) 专业主题市场;
(4) 休闲中心;
(5) 中高档餐饮机构;
(6) 稍高档次的娱乐城。
经营最终业态需根据商家进驻情况和招商情况确定。
三、商业推广主题阐述：
提供稳定回报、巨大升值潜力的投资型商城
突出投资价值，以商铺的投资性作为推广重心。
从以下几方面支撑本项目的投资价值：
1、 地段优越：项目处于航空路中心区，属于成熟的商业区域。该区规划起点高，有利于投资客户产生认同感。
2、 未来重心商圈：项目周边有汽车站、怡和酒店等配套,将带动区域整体人流发展,加上本案住宅的实施，将进一步带动项目价值的提升,将形成航空路的重心商业圈。
3、 投资前景：将目前销售、租金水平，与建设成熟后的中心区价值预期比较，给客户充分展现良好的升值前景。
4、 经营品牌：由招商活动最后落实。
◇ 根据航空路当地商业调查所得，目前航空路商业经营状况较差，较主要的原因就是缺乏统一的、良好的商业经营管理，以及较高的市场诚信度，如不少商城由于分散经营、各自为政，或是统一经营的商场由于产品缺乏特色、对消费者的承诺难以兑现，导致在日渐剧烈的商业竞争环境下，逐渐遭消费者遗弃。
◇ 我司建议由商业运作成熟的机构进行全面的商业布局规划和物业管理，由此可在较大程度上确保本项目的商业经营能在较为疲软的市场状况下逆市生存，为商场确立良好的经营引导，并建立较高的商界知名度和消费者心目中的品牌知名度。
5、 租金回报：我司建议本项目在片区商业成熟过渡期间提供5年以上租金回报保证。
租金回报有利于：
◇ 充分展示发展商的实力和对本项目的信心;
◇ 增强对投资客户的吸引力，客户相当于付出相对少量的铺面价格，即可拥有所购商铺，在本案商业成熟后，本案的商业知名度亦已建立，而商业经营状况亦已步正轨后，有更大的升值空间获利;
◇ 对于本项目的商铺经营期，以前五年为商业经营起步时期，换取稳定的租金回报和良好商场规划经营，对投资者而言，有较大的吸引力。
突出投资前景，以“航空路重心区发展前景”为信心保证。
让客户购买的不但是实际的商铺，更购买了航空路重心区良好的投资前景：
1、 作为恩施经济最具发展的区域之一，经济发展迅猛,在经济高速发展的前景下,必然带动商业及地产的发展;
2、 说明航空路的未来规划细节，分析航空路中心商圈的前景;
3、通过对建设前后商铺租金比较的实例，给商铺投资者展现一个“看得见的回报前景”。
突出经营前景，由招商活动最后落实。
招商的最终目的是利于销售和项目自身的发展，所以针对项目情况，应充分运用一切利我因素。
1、对于大型主力商家的确定，是整个运作的前提。确定主力商家的目的在于通过主力商家的影响，带动整体的运作及价值的提升。
2、在确定主力商家的基础上确定次主力大型商家和安排销售方案。通过次主力商家的确立，基本确定商场整体的业态组合和经营架构;通过销售策略的制定，项目进入销售的主要操作阶段。
3、对于小型商家经营区域，成立商业经营公司。该经营公司在名称上同蓝天新居区别开，通过虚拟的品牌概念，带动整体的招商运作和销售运作，给投资者以经营上的信心保证。
4、根据运作阶段的招商情况和运作情况，确定阶段招商计划和销售计划。
四、招商销售整体策略
招商销售的安排是使招商和销售两方面在运作时间和策略上保持协调，使两方面互为补充，从而带动整体的良性发展。
根据项目的特征和目前的市场情况，对于项目的运作采取先确定主力商家，再实行租售同步，分区销售的方式进行销售。
出租的目的是通过主力商家等大型商家的影响力带动整体价值的提升和销售的顺利进行。所以在运作中必须综合考虑租售两方面的问题。
出租策略
本项目的租赁目标客户群体包括大型零售业、餐饮业、娱乐业及个体经营商户。
对于项目的出租，以先确定大型商家，再确定中型商家、小型商家的策略进行。通过大型商家的行业影响力和社会影响力，带动整个项目的租赁快速进行，从而实现整体目标的实现。
销售策略
本项目的销售目标客户主要有航空路当地居民、高级政府公务员、商业经营业主和商业投资客户。
对于项目的销售，针对目标客户群和推广时段来进行安排相应的策略和推广方式。
在招商和销售的运作上必须把握好市场上一切利我因素，回避不利因素，根据市场情况和运作情况灵活调整相应策略，促使项目成功运作。
注：具体推广策略及推广时段安排将在确定商业推广核心后提交。
