染雾我国养老地产运营模式
随着出生率不断下降，孩子越来越少，老年人越来越多，到 2050 年 80 岁以上的老年人 将增加 5 倍，全球都面对老龄化问题，但在老龄化社区或者国家地区里面，增长最快的是在 发展中国家， 增长最快的发展中国家以中国增长的又最快， 所以中国面临老龄化问题是最严 重的。 养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下， 由房地产开发企业或相关的社会机构推出 的适宜老年人居住、 符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求， 为老 年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。 这类老年住宅产品是指可以使老年人获 得经济供养、 生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。 它的基本存在形式有以下几类： 老年社区、老年公寓、老年住宅、旅游地产、养老院、托老所等。 面对日趋严峻的养老问题，社会化养老模式势在必行，这一趋势使我国养老地产开发行 业面临巨大的机遇和挑战。 我国应在根据自身经济发展特点发展养老地产的同时借鉴国外发 达国家养老地产开发先进经验，构建出我国特有的地产发展模式。
美国养老运营模式：
美国相对欧洲及其他发达国家而言， 其老龄化程度较轻， 与中国当前的老龄化阶段较为 接近。美国养老地产以商业化运营为主，突出特点是设施完善。 在美国， 已经形成了较为全面的养老居住建筑和服务设施类型， 全面覆盖身体状况从康 到虚弱， 生活自理程度从独立居家生活到需要辅助生活的各阶段老年人， 具体包括如独立型 老年住宅、老年公寓、连续照料退休社区、老年社区、老年日托中心、护理院、老年痴呆病 院、临终关怀、暂缓照料等。 其中较为典型的一种养老居住模式是老年社区， 以成熟的商业化运营模式著称。 老年社 区既是美国郊区化的产物，更源于其特定的地理和社会背景——充裕的土地资源，发达的市 场环境，较年轻的老年群体。这类社区多建设在郊外地段，以低密度住宅形式为主，主要面 向较年轻、健康、活跃的老年群体，提供居住和配套服务。让老年人享受郊外的清新空气和 美好景观的同时，还能充分利用各类休闲娱乐、康体健身设施实现健康向上的生活情趣。整 个社区内部形成多层级的设施配置， 既有集中的社区配套以满足较大规模的聚会与活动， 同 时，在每个组团还设有基本配套，满足小组团内部相对全面的生活需求，促进居民对居住邻 里的归属感和家庭感。 有的老年社区不仅提供专门面向老年人的住宅， 还为年轻家庭提供适合的居所， 实现各 年龄阶层的混合居住， 既为两代家庭相邻而居提供可能， 还能让老年人在与不同
年龄段人群 广泛的接触中，获得充实与满足。有的社区为老人提供了多种可参与的活动内容，形成上百 个由社区居民自行运营的俱乐部和活动项目， 使老人老有所乐。 有的社区通过与周边的知名 大学建立合作关系，可使用大学的教学设施，并提供终身学习项目，从而吸引了大量高知文 化的老人，使其老有所为，老有所学。美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较 轻，与中国当前的老龄化阶段较为接近。 此外， 美国以商业模式运营老年地产的方式值得借鉴， 将老年地产与休闲、 娱乐、 健康、 教育等产业整合， 更有针对性地提升了地产的价值和吸引力， 同时促进了产业链的延伸和整 合。 “以房养老”是目前美国一种新型的养老方式，指的是老人可以将自己的产权房抵押给 银行、 保险公司等金融机构， 定期获得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。 房主去世后， 该房产出售用于归还贷款。 反向抵押贷款在美国的发展既帮助老人解决了养老问题、 分担了 政府负担， 又可以为银行等金融机构提供多种收益方式， 它为解决美国的老龄化问题和社会 保障问题起到了积极作用。 同时，发达的养老咨询业以市场需求为主，服务项目众多、服务周到。有国家政府的咨 询服务组织为国家养老政策提供咨询， 有在市场经济发展中涌现出的各类公司、 集团为为企、
事业的各类养老项目、工程提供硬件和软件方面提供咨询，也有地区小公司和个人为社区、 家庭、 个人养老服务需求提供咨询。 各类咨询服务对美国养老地产业的发展起到了举足轻重 的专业“谋士”作用。
日本养老运营模式：
日本介护保险政策的推行为老年人及其家庭解除了后顾之忧， 使各类养老服务业形成产 业链，老年地产业有了新的发展空间。其设施的突出特点为保证老人的自助自理。 日本老年住宅主要分为“机构设施”和“住宅”两大类。 1、 “机构设施”可以做以下分类： 1）护理疗养型医疗设施 2） 老人保健设施 3） 特别养护老人住家 4） 养护老人住家 5） 低收费老人住家 以上 5 种机构设施的入住对象一般是需要医疗或特别护理的老人， 政府对开发建设这些 机构设施一般给与一定的建设费的补助，入住的老人一般也是收入偏低或因慢性病、身体、 精神障碍等原因需要长期疗养的特殊人群。类似于我国的公立养老院、敬老院等机构。 6）收费老人住家 大致分 3 种类型：健康型、住宅型和需要护理型。其中健康型的收费老人住家不配备护 理服务，老人随着年龄的增长需要护理服务的时候，可以转移到其他有护理服务的住家。 7） 患有老年痴呆症
高龄者的集体住家 8） 高龄者生活援助住屋 在“机构设施”类中，最典型的具有代表性的是第 6 类的“收费老人住家” ，这种形式 是现在大多开发商倾向开发和经营的模式。在“收费老人住家”内配置符合日本《护理保险 法》所要求的护理设施、人员后，经营者可以利用护理保险制度向入住老人提供护理服务， 由国家买单。 这种由国家财政支付的护理保险对于提供护理的服务商来说是最安全和最稳定 的收入。 2、 “住宅”类的模式分以下 4 种： 1）面向高龄者的住宅 2）年长者住宅 3）银发住宅 4 ）自有产权住宅 “住宅”类中，除第 3 种“银发住宅”的入住老人可能需要轻度照顾以外，其他 3 种住 宅模式的入住对象一般为 60 岁以上且生活能够自理的健康老人。第 1 种“面向高龄者的住 宅”是当前经营者倾向的“住宅”类中具有代表性的模式。签订了租赁合同后， “面向高龄 者的住宅”的房东可以配置护理、餐饮、清扫、家政等服务以增加收入，入住老人可以根据 需要选择服务项目与房东另行签订服务合同。 “面向高龄者的住宅”与“收费老人住家”最 大的区别是“面向高龄者的住宅”不是必须配置护理服务，而“收费老人住家”一般必须配 备护理服务。 由此可以看出，日本的老年住宅模式基本都不是以出售产权为目的的经营模式。 “机构 设施” 模式就是由开发商建造一所适合老年人居住的设施， 设施内配置以护理为主的各种服 务；而“住宅”则是房东通过收取租金得到投资回报的模式。
欧洲养老运营模式：
欧洲国家政策倾向于让老年人居住在独立的公寓中。 因此欧洲的养老地产以老年公寓为 主。与老年人福利院的生活相比，这样做的结果往往使老年人感到孤独、与外界隔离。荷兰 弗莱德利克斯堡老年人公寓针对这个问题提供了一个解决之道： 老人虽然居住在独立的公寓 中， 但从整个建筑空间处理来讲， 老人能感到与他人和睦相处的融洽。 由于周围环境的特点， 荷兰弗莱德利克斯堡老年人公寓被分成了两部分： 较大的一栋楼紧邻高速公路， 较矮的两栋 楼挨着一条辅路，与一片别墅隔街相望。富于表现性、细致的设计手法提供了丰富的视觉感 受，从外观上体现老年公寓的安逸、宁静和对自然的回归。这个老年人公寓包括 22 个相互 连接的独立单元。在主楼的顶层是一个公共活动区，包括有洗衣室、休息室、室内游泳池、 健身中心和客房， 由两架楼梯和多部电梯提供上下楼服务， 使老年人有进行交流和锻炼的机 会。主楼底层有服务台和大堂。每一个独立的单元都有一个起居室、书房和至少一个阳台。 在这
样的公寓中生活，老年人感到自由、舒适。建筑将三种元素结合在一起：城市意味、社 区功能和生态目标。建筑元素的集合处理，让老年公寓不显孤独。 德国老年人的居住设施大致可以分为两种体系：一种是社会住宅体系，另一种是福利政 策的养老院体系。在德国，为老年住宅内的老年人提供生活服务名义上是有州政府负责，但 实际上是由民间福利团体的非盈利民间组织在起作用。 例如德国红十字会， 劳动者福利团体 等组织在接受政府的公共委托之后，为当地的老年人住宅提供福利服务。因此，社会住宅体 系内地的老年住宅房产主， 要与提供福利服务的民间福利团体签订服务合同， 房产主可依据 该合同获得国家提供的建设自己贷款。 在法国，退休老年人可以享受很好的福利待遇，其每个月的收入比如今一般的年轻人还 要高。因此，法国的老年产业发展迅速，而其中最发达的是养老院，他们提供周到，完善的 服务与照顾。在法国合法登记的养老院接近一万家，收容了约 65 万老年人。而不论养老院 是公营还是私营，都统一由社会福利部加以管理，并且纳入社会安全保障体系之中。养老院 的医疗服务则由卫生部门进行管理，从而形成了社会福利和医疗保健相结合的体制。
欧洲“福利制”是欧洲社会的一个重要特点。在法国，退休的老年人可以享受很好的福利 待遇，其每个月的收入比如今一般的年轻人还要高。因此，法国的老年产业发展迅速，而其 中最发达的是养老院，它们提供周到、完善的服务与照顾。在法国合法登记的养老院接近一 万家，收容了约 65 万名老年人。而不论养老院是公营还是私营，都统一由社会福利部加以 管理，并且纳入社会安全保障体系之中。养老院的医疗服务则由卫生部门进行管理，从而形 成了社会福利和医疗保健相结合的体制。 法国老年住房产业发达，其养老设施大体上分为四种，即收容所、老年公寓、护理院和 中长期老年医院。 收容所包括公立和私营两种， 是为生活能够自理的老人而建的一种收费较 低的住宅形式。其费用由老年人自理，国家也会为一些低收入的老年人提供住房补贴。收容 所除了提供食宿外， 通常还会提供一般医疗保健和文化生活服务。 老年公寓通常具备完善的 服务设施，包括膳食、淋浴、阅览、文化活动和医疗保健等项目。根据不同的收入和生活习 惯等情况，老年公寓可以提供单间，也可以仅提供床位。护理院主要收住失去生活自理能力 的患病老人，有较完善的医疗和生活服务设施。中长期老年医院则以治疗为主，属于康复医 院性质。其收治对象为经过治疗后有希
望恢复生活自理能力的老年患者。
中国养老地产运行模式：
美国日本等国在养老地产的运营模式与经验方面的将对成熟， 对我国养老地产的开发运
营具有重要参考意见。我国养老地产的运营模式主要划分为三种：政府福利型（福利型养老 院） ，政府收益型（盈利型养老院，老年公寓）和企业盈利型（老年公寓，养老社区） 。 对老年住宅产品的分析，可以将养老地产的内涵归纳为以下四点： 生活配套设施：包括餐厅、超市、图书馆、休闲娱乐场所、金融服务、停车场、轮椅通 道、消防设施、公共空问、花园部分等。 医疗配套服务：包括医院、医务所、牙医诊所等。 康复配套服务：包括协助生活服务，恢复护理，私家看护等。 交通配套服务：公共交通，轮椅公交设施等。 与一般的商业地产相比，养老地产具备以下特点：一是在选址方面，要综合考虑交通、 居住环境、生态条件等各方面因素；二是对于住宅的规划设计设计方面要求高，如要求无障 碍设计、要有紧急呼救系统等；三是对于配套设施及服务要求更高，对于老年人而言，能够 便利的在住宅附近一站式解决各项需求。 这就决定了养老地产的开发资金需求量大、 产业链 长、各方利益关系复杂。 随着老龄化人口的增加，企业盈利型养老地产逐渐壮大，并朝以下趋势发展壮大： 规模化：随着市场的进一步发展，质高价低的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈 现规模化。 郊区化：满足对环境的高要求，也为了减低成本降低入住的门槛，未来老年住宅的选址 将会远离城市， 但是同时会顾及交通的便捷性， 以方便家人朋友的探访的郊区。 科技化： 为老年人提供更细致的照顾； 智能化的应用， 带来更方便、 安全的全方位保障。 建筑多样化：随着市场的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上， 住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点。 功能丰富化：融养老和家庭悠闲于一体 社区服务专业化：社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。 在遵守以上发展趋势的同时，复合化，住宅化，旅馆化以及个性化的发展有利于我国养 老地产运营模式的完善。 首先是复合化， 把不同类型的社区加在一起就可以形成一个新的运 营模式。例如，把老年公寓和幼儿园以及图书馆相结合，使老人们能够吸收到社区的活力， 儿童的活力和其他人群的活力，减少他们的这种孤独感。第二是住宅化，主要是采取各种各 样的设施，使养老设施住宅化，有一个家的感觉。比如说让入住老人布置一个自己熟悉的环 境，同时又节省了设施的
费用。旅馆化方面，则指为老年住户提供管家服务等旅馆性服务。 个性化方面，可以根据不同需求的老年人创立不同类型的老年公寓。如提供旅游探索、娱乐 交流、古典艺术与现代艺术欣赏、学习发展、运动休闲等各种类别的享乐型服务，满足活力 充沛的老年人对于享受生活、 自我发展的心理需求； 积极探索与养老机构之外的公共机构合 作的发展模式，如与大学合作，让有精力的老年人在大学自由学习、为高校学生讲授人生经 历、工作经验，满足老年人满腹经纶希望持续展示人生魅力体现人生价值的心理欲求；或者 针对候鸟型养老、临时旅游度假型养老、居家养老等不同的养老诉求，分别设计特色活动集 约式和活动内容较为均散化的'服务内容。 根据中国居民对于产权诉求的不同以及经济能力的 差别，推出一次性购买型、分时度假型、酒店型等不同时段不同形式的养老产品。
美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，与中国当前的老龄化阶段较为 接近。因此，美国相对成熟的养老地产的开发模式与经验方面，对我国养老地产的开发具有 重要参考意义。 借鉴美国的经验，我们可以采取国家保障和私人投资相结合的模式。政府可以在多种政 策上鼓励和扶植私人和企业开发老年住宅， 比如在土地使用、 税收等方面可以给予一定的优
惠。政府还应积极推进“以房养老”模式。 “以房养老”模式的内容比住房反向抵押贷款更 为丰富， 它是一种由特定机构提供的， 以与房地产有关的权益所产生的现金流作为特定机构 向老年人提供养老费用和服务支撑保证的金融产品。 目前， 我国社会养老保障体系还不健全， 因此以“以房养老”方式将是一个值得探索的重要模式，由于我国老年群体中很多人拥有一 套以上房产，以房养老拥有广阔的市场空间。 由于我国普通房地产开发商在开发养老住宅方面尚缺乏经验，专业度不够。因此，建立 或雇佣专业的咨询机构， 成立专业化的团队去从事养老地产的开发。 这样的专业团队囊括养 老地产金融、设计、服务等各个环节的，不仅提供满足老年人需求的产品，还可以提供后续 的服务。
目标人群的主要消费方式： “以租换租”的形式社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年人租住独立 型老年公寓的费用； “以旧换新”的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换，如果老年人去世 之后，收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些“差价养老”的方式，老年人 不仅可以实现人住，还能为自己或后代提供了一定的社会保障，可谓一举两得。 “倒
按揭”在美国是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用原有住宅交换老年 公寓中的住宅后， 与银行与保险公司签订一份合同， 在相关机构评估公寓价值和测算人均寿 命之后，银行与保险公司每月支付老年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归银 行等处置。
符合中国特有国情的养老机构： 对老年住宅产品的五个层次的分析，可以将养老地产的内涵归纳为
以下四点： 生活配套设施：包括餐厅、超市、图书馆、休闲娱乐场所、金融服务、停车
场、轮椅通道、消防设施、公共空问、花园部分等。
医疗配套服务：包括医院、医务所、牙医诊所等。 康复配套服务：包括协助生活服务，恢复护理，私家看护等。
交通配套服务：公共交通，轮椅公交设旌等。
与一般的商业地产相比，养老地产具备以下特点：一是在选址方面，要综合
考虑交通、居住环境、生态条件等各方面因素；二是对于住宅的规划设计设计方
面要求高，如要求无障碍设计、要有紧急呼日L}系统等；三是对于配套设施及服务 要求更高，对于老年人而言，能够便利的在住宅附近一站式解决各项需求。这就 决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、各方利益关系复杂。
养老地产，从建筑设计、园林规划到装饰标准，这类老年地产的建筑产品开发接近于高 端住宅产品开发的规律，创新核心在于适老化设计。从护理、医疗、康复、健康管理、文体 活动、餐饮服务到日常起居呵护，增加设施设备和精心打造专业管理团队。养老地产主要的 产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项 目长期经营；开发商推出的养老地产项目
随着出生率不断下降，孩子越来越少，老年人越来越多，到 2050 年 80 岁以上的老年人 将增加 5 倍，全球都面对老龄化问题，但在老龄化社区或者国家地区里面，增长最快的是在 发展中国家， 增长最快的发展中国家以中国增长的又最快， 所以中国面临老龄化问题是最严 重的。 做好社区老年人服务： （三大支柱）健康，参与和安全上考虑长者需要的服务。把这三 个支柱落实到社区里面，让在社区里面居住的每个老人都能够享受一个有尊严，有参与，有 亲情，换了健康的晚年。
养老产业与养老地产
我们所指的养老产业，并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老 龄化以及人口年龄结构的转变， 为满足这样一些人群的需求而出现的新兴产业； 是指为有养 生需求人群和老年人提供特殊商品、 设施以及服务， 满足有养生需求人群和老年人特殊需要 的、具有同类
属性的行业、企业经济活动的产业集合；是依托第一、第二和传统的第三产业 派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和高赢利性。 而养老地产，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。这种模式是将房地产开 发与创造消费者生活方式密切结合， 将房地产业和其他相关产业进行整合， 从而将某种具有 号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、 开发、 运营和服务的整个流程 之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。 复合地产是传统房地产业与其它产业在功能组合与产品形态上渗透和互动， 它是一种泛 地产，通过资源整合创造出更大的居住价值与商业价值。比如“/news/5579BAE2DBA0D606.html地产+教育”就成了教育地 产， 以碧桂园为代表； “地产+运动” 就成了体育地产， 以奥园为代表； “地产+文化创意产业” 就成了文化创意地产，以北京 798、上海田子坊、杭州之江文化创意园为代表 而“地产+养 老产业”也就成了养老地产，以北京东方太阳城、上海亲和源为代表。 复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化， 以及传统地产项目服务价值链条的 延伸。 养老地产的商业模式 一般来说，市场化投资的养老地产的商业模式具有以下几个特征： 土地获取方式：出让； 房屋销售模式：第一种，购买产权，可以老人自住，也可以委托社区经营；第二种，居 住权——不锁定房型， 不受产权限制， 会员可根据意愿和身体机能的变化、 自由选择居住地、 房间大小、半护理公寓、护理院 营销模式：会员制——案例：亲和源。入住该社区的老人一次性交会费，通过合同拥有 房子的使用权（没有买卖权） ，这些老人可以通过合同实现房屋使用权的转让、继承。但入 住后每年还要缴纳 3 万元至 7 万元的年费， 并支付公用事业费和享受各项服务的费用。 目前 亲和源的会员卡有 A、B 两种，其中 A 卡是永久卡，入会费约需 75 万元左右，但年费不定， 最高 7 万元。而 B 卡是终身卡（在老人去世之后即注销） ，入会费不定，依照大、中、小户 型而定，最高 85 万元，但年费是一定的，约在 3 万元左右。两年前 A 卡价格仅为 50 万元， 2011 年准备卖到 100 万元，B 卡可保证至少 15 年的居住年限，若不够可根据比例退款。 服务模式：24 小时秘书+智能化设备+ERP 管理软件+整合服务商； 会员同质化：共同的养老价值取向，相似的消费能力； 资源最大化：可持续发展的商业模式，实现候鸟型养老生活，创造会员卡的增值，达到 多赢的格局； 区域选址：养老地产选址的重要条件是自然环境，但更重要的是经
济实力和人口增容政 策是否具备， 当地的消费水平是否能与之相匹配。 如果开发商选择一个城市开发养老地产项 目，这个城市的人均 GDP 至少要达到 5000 美元以上（比如长三角都市圈、珠三角都市圈、 环渤海都市圈、 中部城市如武汉都市圈等） 城市人口增容要较快， ， 经济发展速度也要较快， 类似的条件都具备才能支撑起整个城市的养老定位。 养老地产的生活方式 由于养老产业仍处于起步期，无论是硬件还是软件，都属于探索阶段。传统的养老机构 基本属于亏损或者微利状态，大都需要民政部门的补贴才能维持运转。比如，2010 年虽然 上海亲和源营业额将突破 1.5 亿元，但还未盈利。 事实上，中国的养老地产，基本都是学习美国的 CCRC 社区经验而来。它起源于美国教 会创办的组织，至今已经有 100 多年的历史。其核心是集娱乐、酒店式服务、生活护理和医
疗护理为一体， 提供自最初的退休享乐到最后的临终关怀一站式的终生退休养老服务。 CCRC 是一种复合式的老年社区，结合了房地产开发、酒店经营、医疗服务、老年大学和乡村俱乐 部运营、公社（互助社区）管理和养老保险的经营理念，以规模化、人性化的社区为中心， 形成一个解决养老筹资和专业医疗、 护理服务问题， 体现退休人群现代生活方式的完整服务 体系。这种独特的运作和赢利模式，对老年消费者有很强的吸引力，适合身体健康、现在可 以独立生活且希望今后每一个阶段都得到照料的老人。 通常一个典型的 CCRC 由三部分组成： 独立生活住宅、辅助生活住宅以及护理之家，从而构筑了养老社区的全产品线。 养老地产的发展前景 首先，中国正渐入老龄化社会，一个庞大的养老社区市场已经悄然浮现。数据显示，截 至 2009 年底，我国 1.67 亿老年人中，80 周岁及以上的高龄老人 1899 万，占 11.4％，他们 之中多数人逐步进入半自理或不能自理状态。我国有失能老人 1036 万、半失能老人 2123 万，共占老年人口总数的 18.9％，他们不同程度地需要提供护理照料服务。 据专家测算，目前全国养老机构的床位至少缺 300 万张，未来 20 年每年新增 60 岁以上 老人 600 万人，其中有 3% 5%需要进养老机构，据此测算，每年需要新增床位 25 万张，加 上目前缺的 300 万张，未来五年需要建 425 万张床位，如果每套房按一个半老人算，需要建 老年公寓 283 万套。 其次，中国医疗保健产业的市场前景巨大。根据专家研究，当人均 GDP 达到 3000 美元 以上之后， 对于医疗保健等服务性需求将会大幅度上升， 因此在医疗保健产业方面会出现需 要的服务范围增加，服务的品质要求增加，相
应的技术要求提升等等，医疗保健产业的产出 （支出）会相应提高。 第三，我国养老服务行业尚处在起步阶段，面临市场化严重不足、市场规范不够完善、 资源挖掘度浅等现实问题，投资开发企业大多位于同一起跑线上，市场竞争程度低，便于培 育企业自身的核心竞争力。 虽然目前中国养老产业还处于早期发展阶段，但相信随着老龄化社会的到来，养老产业 的社会需求将迅速增长， 在相关经营方式和服务理念更新转变的带动下， 养老产业有望实现 社会效益与经济效益的“双赢” 。
养老地产的盈利模式
根据山合水易规划设计院的多年实践经验， 我们认为中国养老地产的盈利模式主要有以 下几个： 1 长期持有 2 出售 3 出售与持有相结合 养老地产的开发不能像住宅产品以销售为主要利润来源，物业服务仅为辅。养老地 产开发需要社区的可持续性，盈利模式就需要产品销售和物业服务二者并重。如：北京太阳 城国际老年公寓、上海亲和源都是采取得“销售+持有运营”并举的模式。 大型综合性养老社区住宅建设与养老社区服务管理， 分属两个不同类型经营类型与 模式，养老社区的管理专业要求较高。最好与专业养老经营机构合作、引进专业机构或专业 人员管理， 通过专业机构， 进行各种老人服务资源的整合， 提供专业的医疗护理、 健康饮食、 老年课堂、 娱乐、 旅游服务等。 在养老地产持有运营阶段， 目前主要形式是采取会员制发售， 购买居住权，如：北京暮馨国际敬老园，入住这里要缴纳 20 万~40 万元不等的会员费，不 同标准享受不同档次服务。而这还只是固定的入园费，每个月还要缴纳 4000~5000 元的住 园费，此外，护理费等其他费用另算。这使得专业化服务管理显得更加重要，也是决定养老
社区可持续性发展的关键因素。 大型综合性养老社区的成功建设与后期运营，亦为项目立体开发提供了支撑，包括 住宅、购物中心、酒店、度假旅游、医院、康体娱乐等。据了解，广州一高端养老社区外侧 的星级酒店入住率非常高。 山合水易规划设计院认为：养老地产的开发，特别是大盘项目切入养老地产，需要建立 综合性的盈利模式，即：“居家养老住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营”，形 成一个完整的产业体系。 此外您还可以参考： 《山合水易谈新兴养老养生地产》 《未来旅游养老地产发展前景见好》 《银发经济与养老地产》
中国老年地产发展趋势 1）智能化 2）复合化 3）住宅化，即家庭化。 4）旅馆化
我简单介绍一下日本老年居住设施的发展趋势，首先对应于老年人的这种职能、智力各方面的低
下， 用智能化补充老年人的智力，另外也加强对他们的管理。再有就是对于没有失能的这些老年人也是从日常 管理当中了解他们的生活节奏，对他们进行紧急时刻的对应。再一个就是复合化，这个趋势越来越明显， 各种各样的老年设施和幼儿园和小学，和其他的设施组合在一起。再有一个就是住宅化，就是家庭化，把 这些机构把它就是体现家庭的温暖，然后类似于这种家庭的生活等等。再就是旅馆化，我说的这种旅馆化 不是我们国家现在很多地方实行的把装修啊或是各方面弄的非常豪华，而是类似于管家服务，你只要有需 求我在第一时间给你提供服务，这就是我说的旅馆化。我想重点再稍微说一点复合化，就是把几个设施， 或是 ABC 再加 X 放在一起形成新的类型，比如群体方面的复合，比如一个是老年住宅，一个是养老院， 一个是痴呆老人之家，布局上形成主角，更高一点的层次话就是单体的层面的复合，还有一个单体平面的 复合，有的左边是一个类型，右边是一个类型。再有一个立体组合，由上到下或是由下到上。还有一些综 合组合，在总平面上，单体平面上都有组合。比如老年医院，加养老院加老年公寓，上面是自理程度比较 高的，然后逐渐的入住养老院，最后到老年医院。再有把养老院和幼儿园结合在一块，和图书馆结合在一 块，使老人们能够吸收到社区的活力，儿童的活力和其他人群的活力，减少他们的这种孤独感，被社会遗
弃的感觉，自卑的心里。再有举个例子来讲，比如特别是特别养护老人之家，跟中学进行复合，感觉上是 在一块的。智能化方面比如配备摄像机的监控，紧急按纽等等，是不是说私密性减少了，比如卫生间有一 个监控器对着等等，我觉得这个一定要适当适度，在该有的地方一定要有，在该关的地方一定要关。在我 们调查过的，就是说对于生活节奏传感器这些东西还是比较适当的，比如 24 小时内上了几次卫生间，上卫 生间以后多少时间没有出来，或是卧床多少时间没有起床等等，都能够及时的传到管理员那里。 再有就是住宅化，主要是采取各种各样的设施，使养老设施住宅化，有一个家的感觉。比如说在设施中 设置日本家庭中常用的家具，物品装饰等等。还有允许在老人之家居室中搬如老人家的物品和装饰品，一 个就是老人布置一个自己熟悉的环境，再就是又节省了设施的费用，这也是一个很成功的经验。在旅馆化 方面，在共享设备服务内容上，如何并参照很多豪华旅馆经营的模式而不是单纯模仿它的装修，主要学它 软的方面而不是硬的方面。 从类型来讲主要是这么几种，一个是老人
福祉设施养护老人之家，特别养护老人支架，低费老人之家， 可以有一些老年集合住宅， 还有一些老年服务的设施。 简单的说一下养护老人之家， 出住对象是 65 岁以上， 身体或是精神方面比较困难的。特别养护之家主要还是 65 岁以上，身体和精神上有显著的障碍，处于卧床 不起状况，需要常年护理，在家难以得到护理的真。低费老人之家是财产和收入是入住费用 2 倍以下，无 亲属的，或是家属关系恶化的。B 型是 60 岁以上的，居住环境恶劣的。收费老人之家是费用完全自助的。 再有就是老人小组之家，他们没有统一的日常表，都是尊重老人的生活，半夜要起来就起来。还有就是提 供家庭式的环境， 一般的入住者为 8 到 20 人， 现在比较多的是 9 到 18 人之间的。 男女入住比例都不一致， 24 小时专业人员照看。再有就是环境设计要考虑痴呆老人的情况，考虑唤起他们的记忆等等。这是日本的 一个西春日小组支架，每个房间是一个床位在这个平面当中，还有一个集体用餐，看电视的一个区域。大 多数小组之家都是这样的一个构成。 再就是老年公寓，有银发之友类新，里面有一些紧急通报系统，扶手，防滑地面等，配置老人在这个服 务中心主要是能够进行对应，这是东京银发之友的一个模式的示意图。主要家属，医疗
和设计的药店，考虑无障碍环境，人性化设计， 情感化设计，智能化设备，符合化的设施，各方面全方位的进行对应。 下面我把调查过的近期的一大一小两个养老院设施跟大家讲一下， 这个是平面， 这个是万代樱园的设施， 这里面基本上采用很多日本的街区的编号。这是它的转角办公的地方，老年人路过的时候都可以看到，而 且经常更换一些摆设，引起老年人的注意。这就是有一个特别，把日本家中经常看到的一些小东西变成一 个摆设，非常好。然后这是集体用餐的一个地方。我们也要设计到的一点就是各种各样的洗澡机，而且就 是有的是坐的有的是躺着的。一般来讲这种他们不希望女性来做这个工作，希望是身强力壮的小伙子做这 个事。这是洗浴的地方再有就是各种健身活动的设施设备。这是进行步行各方面康复训练的地方。这是臂 力训练的设备。 这些都是轮椅能够推进的，是日常活动的场景。这是一个很小的理发师，这是办公室。在这里我想就是 很多设备，报警设备抢修设备都是集中在一面墙上这个比较好，整体美观於便于操控。考虑到车停在里面 有雨雪的时候影响也不大。另外一个比较小的实际上日本的红蜻蜓，起这个名字就是因为这里有这么一个
特点，就是秋天的时候蜻蜓很多。走廊当中有很多小朋友画的画经常更换。这就是刚才我说的家庭化，这 些家具各方面都是从家里搬来的。这是一个比较大的小桌。工作人员和老人一起谈笑风生，所有的浴室部 分地面都采用了防滑的测试。这些也是，在门上装有一些比较有意思的符号，能够便于记住这是日常休息 的。这是洗澡机，把老人推进去以后洗澡。它采用的还是一种浴霸的东西。这位设施厂的老公是一个工厂 的厂长，建了这样的一个养老院工厂也有很多的免费的条件。 这里是一些背景，这里出版了一系列的教材。上述介绍希望给大家一些有用的参考。谢谢大家。
