染雾房地产估价师案例分析练习题 篇一
在成为一名合格的房地产估价师之前，必须经历大量的案例分析练习。这些练习题旨在考察估价师对市场趋势、房地产价值和投资回报率等方面的理解和判断能力。下面就让我们来看一个典型的房地产估价师案例分析练习题。
假设你是一名房地产估价师，收到了一份关于一处位于市中心的商业物业的估价任务。该物业面积为1000平方米，目前租户为一家知名连锁超市，租金年收入为50万元。根据市场调研，类似商业物业的年租金回报率约为5%。请根据以上信息，估算该商业物业的市场价值。
首先，根据已知信息，我们可以计算出该商业物业的市场价值。根据年租金回报率为5%，我们可以得出该物业的理论价值为50万元/5% = 1000万元。然而，由于市场价值可能受到多种因素的影响，比如物业的地理位置、建筑质量、租户信用等，因此我们需要对这些因素进行综合考量。
其次，我们需要对市场进行调研，了解类似商业物业的交易价格和市场趋势。通过比较其他商业物业的交易价格，我们可以更准确地估算出该物业的市场价值。同时，我们还需要考虑该物业的未来发展潜力，比如周边商业环境的改善、租金收入的增长等因素。
最后，在进行估价时，我们还需要考虑到潜在的风险因素。比如，租户可能会提前解约、物业可能存在隐性负债等情况，这些都会对物业的价值造成影响。因此，在估价过程中，我们需要对潜在风险因素进行充分的评估和分析。
通过以上分析，我们可以得出该商业物业的市场价值应该在1000万元左右。然而，作为一名房地产估价师，我们需要不断提升自己的分析能力和判断能力，以更准确地评估房地产市场的动态。只有不断学习和实践，才能成为一名优秀的房地产估价师。
房地产估价师案例分析练习题 篇二
房地产估价师是房地产市场中不可或缺的一环，他们通过对市场趋势、房地产价值和投资回报率等方面的分析，为投资者提供准确的评估和建议。下面让我们来看一个关于房地产估价师的案例分析练习题。
假设你是一名房地产估价师，收到了一份关于一处位于郊区的住宅物业的估价任务。该物业为一栋三层楼房，总面积为500平方米，共有10个单元，每个单元的月租金为2000元。根据市场调研，类似住宅物业的年租金回报率约为4%。请根据以上信息，估算该住宅物业的市场价值。
首先，我们可以计算出该住宅物业的年租金收入为10个单元*2000元/月*12个月=24万元。根据年租金回报率为4%，我们可以得出该物业的理论价值为24万元/4% = 600万元。然而，与商业物业不同，住宅物业的价值可能受到更多因素的影响，比如周边环境、物业管理、租户素质等。
其次，我们需要对该物业所处的区域进行综合评估。比如，该区域的房价走势、租金水平、人口流动等因素都会对物业的价值产生影响。同时，我们还需要考虑到该物业的建筑质量、装修情况等因素，这些都会直接影响到物业的市场价值。
最后，在进行估价时，我们还需要考虑到未来的发展潜力。比如，该区域的规划发展、交通便利性等因素都会对物业的价值产生影响。因此，在估价过程中，我们需要对这些因素进行全面的考量和分析，以确保我们给出的估值是准确和可靠的。
通过以上分析，我们可以得出该住宅物业的市场价值应该在600万元左右。然而，作为一名房地产估价师，我们需要不断提升自己的专业能力和分析能力，以应对不断变化的市场环境。只有不断学习和实践，才能成为一名优秀的房地产估价师，为客户提供更准确的评估和建议。
房地产估价师案例分析练习题 篇三
房地产估价师案例分析练习题
案例1：某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
1.能否翻建的最终批准权在( )。
A.政府房地产管理部门
B.政府规划管理部门
C.政府土地管理部门
D.上级总公司
2.评估时依据的建筑面积应为( )。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三个面积都不行
3.该公司委托评估应选择( )。
A.房地产管理部门
B.资产管理部门
C.有资格的房地产估价机构
D.验资机构
标准答案：B,D,C
解析：2.因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2;原房已灭失，也不能选460m2。
案例2：卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同 2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：
1.估价时点是( )
A.2002年4月25日
B.2002年5月25日
C.2002年7月25日
D.2002年7月25日以后的某一天
2.估价的价值范围应是( )
A.合同1规定的房款
B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%
C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%
D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费
标准答案：1.A,2.A
解析：1.即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。
2.此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。
案例3：张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140㎡的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的.估价技术路线。
标准答案：
1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。
2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。
3.由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转让价。
案例4：某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于 2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2 月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
1、采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应( )。
A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
B.按建筑物耐用年限计算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
D.按建筑物已使用年限计算
2、 采用收益法估价时，下述观点不正确的是( )。
A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
B.估价时点应设定为2004年3月1日
C.净收益中应扣除建筑物折旧额
D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料
3、估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是( )万元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200
